Condominios de LUJO su Administración y CONTROL

LOS CONDOMINIOS
Su operación y administración

#ICONOInmuebles nos da a conocer los cinco aspectos que hay que cuidar en la operación y administración de Condominios en la actualidad.- AltaCorporativo Inmuebles cuenta con una basta experiencia de más de diez años en el diseño, operación y mantenimiento a Condominios horizontales, comerciales y verticales. Hoy un pequeño compendio de la experiencia que sirve de guía para quienes operan estos PROYECTOS

Por #AlvaroLópezTostado#AltaCorporativoINMUEBLES. Hace dos décadas que consolidamos nuestra experiencia en el diseño de contextos jurídicos básicos para los Regímenes de CONDOMINIOS Comerciales y Habitacionales, tanto en sus formatos horizontales como verticales.

Cinco son la ÁREAS de atención para la operación exitosa de una buena administración condominal.

1).- Área Jurídica
2).- Área Financiera
3).- Controles Administrativos
4).- Operación Técnica
5).- Comunicación ON LINE.

Todo Condominio tiene su nacimiento antes de en su edificación en su contexto jurídico. Que se conforma de un documento notarizado y registrado en el REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.#RégimendePropiedadenCONDOMINIO. Ahí se establece datos de la propiedad, conceptos técnicos de su edificación, medidas y colindancias privadas y compartidas. INDIVISOS y plantas arquitectónicas de interiores privados y exteriores como lo son las áreas comunes. Este documento contempla las bases de un consejo de administración, así como las actas y asambleas de condóminos, su reglamento así como las modificaciones al mismo conforme se acuerde en asambleas. Este importante documento es la base para que se otorgue las facultades que permiten la operación o contratación de los administradores o administrador general del Condominio. Aquí se perfila el instrumento que le da poder a quien opera estos actos y acciones a favor y defensa de la propiedad.

ADMINISTRACIÓN FINANCIERA de un CONDOMINIO

ÁREA FINANCIERA DE UN CONDOMINIO.- las generalidades de un contexto financiero condominal tiene su base en las cuotas de mantenimiento que establece una asamblea de condueños y que se registra en actas para su aplicación. Estas son mediante cuotas simples mensuales y cuotas extraordinarias. De aquí sebe de ser cubierta la administración física y fiscal (Administrativa) de una PROPIEDAD compartida. En #CondominiosdeLUJO Una buena administración tiene como soporte una buena cartera financiera. Capital propio para su funcionamiento, operación y administración integral. El mantenimiento es clave para mantener y plusvalizar permanentemente la propiedad.

Las cuotas de administración deben de considerar la operación mensual más una reserva importante que permite en forma trimestral, semestral o anual operar cambios y sustituciones que son mermas por uso y caducidad de los elementos que son parte permanente de los servicios en uso de los habitantes de la copropiedad.  Las cuotas tienen su base en el costo de mantenimiento que se divide entre los dueños de acuerdo a su indiviso (No es igual para todos).- A más propiedad más es la cuota, aunque los usos de áreas generales sean para todos en forma pareja.  Existen áreas que pueden ser operadas en formatos externos, como albercas, gimnasios o estructuras que son privadas y están en áreas rentadas por los mismo condóminos a externos (Casas Club etc.)

Existen condominios que son operados por un consejo de condueños lo que permite ahorros sustantivos en concepto de honorarios por administración externa. Labores que asumen mediante comisiones especiales que la misma asamblea designa por lo menos una vez cada año. La Operación financiera de un condominio comercial tiene aspectos diferentes ya que las cuotas de su mantenimiento pueden estar sustentadas en la renta de espacios comerciales dedicados publicidad externa o espacios como estacionamiento que permiten dar servicio al 100% de la propiedad quizá eliminando cuotas de dueños de locales comerciales.

LOS CONDOMINIOS Y SU ADMINISTRACIÓN

Los controles administrativos son clave… Los ingresos por concepto de aportaciones de capital mas cuotas es clave.- Tener registrados todos los movimientos así como el origen y destino de ingresos y gastos son vitales. Tener el archivo histórico también es importante. Facturas de cada cosa que se compra, cada mantenimiento que se da… todo esto para poder hacer válidas garantías ante proveedores. Hoy gracias a la tecnología las contabilidades de los Condominios son sencillas. Se lleva una cuenta global a la par de conceptos individuales por propietario.

Los expedientes pueden ser consulados en línea por cada uno de los interesados lo que hace el trabajo del administrador extremadamente claro y transparente. Es evidente que los recibos hoy pueden ser digitales así como la operación de transferencia de cuotas y pagos. Las firmas mancomunadas son un mecanismo de control también que sigue vigente para la operación de recursos en cada copropiedad. El Tesorero es una figura independiente a la figura del administrador.  Dentro de las labores administrativas está la elaboración de reportes y notas necesarias para la transparencia de las operaciones y registro de las mismas. Hoy se opera mecánicas como LOS BLOGS de Condominio para acceder a informes y estatus quo. De las cosas.

La operación Técnica de mantenimiento puede contar con elementos contratados para ser parte interna como empleados directos o la modalidad de outsoursing, que le da al condominio la libertad de no tener que operar compromisos fiscales como son recursos humanos. Labores como limpieza, vigilancia, carpintería, jardinería son contratados con externos, mediante contratos simples de servicios profesionales. Hoy uno de los cuellos de botella de los condominios son las cuotas de mantenimiento, su recolección y cobro directo que enfrenta a las administraciones ante condueños en especial cuando la cobranza está fuera d control y su cobro es judicializado. Ahí las recomendaciones son diferentes y se ven por separado a esta guía.

Operación técnica y comunicación en línea factores clave en CONDOMINIOS

Un condominio exige un certero mantenimiento de toda su estructura y todas sus áreas. Mantenimientos especializados en aquellos que operan elevadores, la limpieza de fachadas en verticales, ventanas. Jardinerías, humedades, bajantes. Casetas de vigilancia, banderas de entrada, pintura de estacionamientos áreas comunes, asfaltos etc. En la actualidad el CHAT de Copropietarios es una modalidad que permite una comunicación dinámica entre dueños y administración. Saber que sucede, que se hace… notas informativas para dar avisos de todo tipo.

Nunca como antes la comunicación ha sido tan dinámica. Es una exigencia que poco a poco se incorpora en condominios edificados en otras épocas. Los copropietarios verán desde sus celulares las acciones programadas, recordatorios, fechas de pago, estatus quo de saldos y cuentas globales e individuales en su caso con conectividad directa con la administración. Para quienes nos hemos dedicado a esto la operación se sustenta en un profundo respeto y cordialidad entre dueños y adminustradores. Para más información no duden en establecer contacto con nosotros.

Alta Corporativo INMUEBLES 
52+1(33) 1412-7084

 

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